Военная ипотека.
С 2004 года военнослужащие РФ могут приобретать квартиры в собственность, участвуя в накопительно-ипотечной системе (НИС). В народе НИС получила название военная ипотека. Действительно, по своей сути покупка квартиры по военной ипотеке – это обычная ипотечная сделка. Основное отличие в том, что первоначальный взнос в банк происходит за счет накоплений, перечисляемых из федерального бюджета на накопительный счет военнослужащего, а ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту происходят за счет Министерства обороны. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе.
На сегодняшний день сделки по военной ипотеке скорее редкость, чем обыденное явление. Связано это с тем, что большинство военнослужащих ждут более выгодных условий НИС, обещанных Министерством обороны в 2013 году. Количество банков выдающих кредиты по военной ипотеке не велико. И банки еще не успели идеально отработать схему проведения подобных сделок. Поэтому в процессе покупки квартиры случается очень много накладок, связанных с неопытностью сотрудников банка, проводящих сделки по военной ипотеке.
Работая с военнослужащими по военной ипотеке, у меня появился небольшой список вопросов к Министерству обороны:
1. Как военнослужащий, не имеющий никакого опыта покупки квартир, особенно по ипотеке, должен самостоятельно купить себе квартиру?
2. Как военнослужащий, которого для поиска квартиры не отпускают с работы, может выбрать себе квартиру?
3. Почему Минобороны не выделяет средств военнослужащему для найма специалиста по сделкам с недвижимостью (или не предоставляет своего специалиста)?
4. Почему военнослужащий должен из своего кармана осуществлять авансовые платежи и платежи за оценку недвижимости, оформление сделки и титульное страхование?
Конечно Министерство обороны на эти вопросы не ответит, а решение всех затронутых проблем переложит на голову военнослужащего и членов его семьи.
Чтобы немного облегчить жизнь военнослужащему, покупающему квартиру по военной ипотеке, я решил написать краткую инструкцию.
Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке по военной ипотеке:
1. Получите свидетельство о праве участника НИС. (Порядок получения свидетельства узнайте в штабе своей воинской части).
2. Выберите банк, работающий по программе “Военная ипотека”. Особое внимание обратите на платежи, связанные с выдачей кредита (комиссия за выдачу кредита), максимальную сумму кредита и требования к страхованию. Найдите в интернете форумы, на которых есть информация по качеству проведения сделок выбранными банками.
3. Обсудите с менеджером выбранного Вами банка все детали предстоящей сделки:
– требования банка к приобретаемой квартире,
– исчерпывающий перечень документов по покупаемой квартире,
– список оценочных компаний,
– список страховых компаний,
– сроки рассмотрения квартиры на кредитном комитете банка и в Росвоенипотеке,
– стоимость наличных расходов по сделке (банковская ячейка, выдача кредита, договор купли-продажи, регистрация сделки, нотариальные расходы),
– фамилии менеджеров, которые будут работать с Вами на разных этапах сделки (после этого обсудите с ними детали сделки, за которые они несут ответственность).
4. Получите расчет максимальной суммы кредита (если у Вас нет своих средств, то с учетом накопительного счета сумма будет не больше 2.800.000 рублей).
5. Начинайте поиск квартиры:
– для поиска квартиры используйте только авторитетные источники. Ими могут быть базы крупных риэлторских компаний, и порталы о недвижимости – “из рук в руки”, “недвижимость и цены”, “гдеэтотдом”, “циан”.
– при первом телефонном разговоре с представителем продавца квартиры, выясните соответствие параметров квартиры к требованиям банка. Основное требование Росвоенипотеки – полная стоимость квартиры в договоре купли-продаже и отсутствие перепланировки. Сразу скажите агенту, что у Вас военная ипотека (нет смысла тратить время на просмотры квартир, которые Вам не продадут).
– Посмотрев выбранные Вами квартиры и остановившись на той, в которой Вы будете жить, договоритесь с агентом или собственником квартиры о внесение аванса. Сразу оговорите следующие моменты:
* Размер аванса (чем меньше, тем лучше).
* Срок, в течение которого состоится сделка (это самый неприятный момент для продавца, потому что срок нам нужен долгий – минимум 35 дней). Объясните продавцу, что этот срок условный, и зависит от скорости рассмотрения квартиры Росвоенипотекой (они берут 30 дней, но как правило справляются за две недели), плюс нужно несколько дней для составления “оценки” оценочной компанией.
* Порядок взаиморасчетов (еще один неприятный момент, ибо деньги продавец получит из двух источников – банковская ячейка и аккредитив (средства перечисляемые Росвоенипотекой с накопительного счета военнослужащего)).
* Порядок взаиморасчетов с агентом продавца (да-да, не удивляйтесь. Это третий неприятный момент, но теперь для агента. Комиссия агента продавца входит в стоимость квартиры, и теоретически оплачивается продавцом, но фактически эту сумму передает агенту покупатель, используя вторую банковскую ячейку. А в нашем случае, банк откажется разбивать сумму кредитных средств на две ячейки, поэтому Вы должны уведомить агента, что свою комиссию он сможет забрать только у продавца, после совершения сделки.
* Перечень документов необходимых банку для проверки квартиры (и, Вас уже не должно удивлять – это четвертый неприятный момент. Продавец должен предоставить банку некоторое количество документов, не входящих в стандартный пакет документов, необходимых для сделки. Этот перечень Вы должны были узнать у менеджера банка (см. п. 3).
* Обязательное подписание предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (входит в пакет документов предоставляемый на кредитный комитет Росвоенипотеки).
* Доступ в квартиру оценщика, для визуального осмотра и фотосъемки квартиры.
6. Предположим, что Вам попался очень лояльный агент и продавец квартиры, и Вы смогли обо всем договориться. Теперь Ваша задача все вышеперечисленное написать на бумаге, озаглавить ее договором аванса, подписать с продавцом в двух экземплярах и передать ему в качестве обеспечения обязательств оговоренную сумму (+/- 30000 рублей).
7. Прозвоните все предложенные банком оценочные компании на предмет составления “оценки квартиры”. Смело выбирайте самую дешевую и договаривайтесь о времени приезда оценщика в квартиру. Через два-три дня после посещения оценщиком квартиры, Вы получите три экземпляра оценки. Имейте ввиду – банк выдает кредит только на основании цифры указанной в “оценке квартиры”, поэтому если Вы нашли квартиру стоимостью 2.800.000 рублей, а оценщик оценил ее в 2.600.000, банк Вам выдаст только 2.600.000 рублей и не копейкой больше. Поэтому не забудьте назвать оценщику сумму, за которую Вы приобретаете квартиру. Просто так, чтобы у него была точка отсчета.
8. Когда весь пакет документов предоставляемых в банк на кредитный комитет будет готов, несите его менеджеру банка. Вот теперь пошло время ожидания решения кредитного комитета. Периодически напоминайте о себе менеджеру банка.
9. Банк вынес положительное решение о кредитовании Вас под выбранную квартиру. Можно назначать день сделки. Как правило, это происходит через несколько дней. Согласуйте этот день с командиром своего подразделения. Потому что сделка по военной ипотеке занимает целый день.
10. День сделки. Вы встречаетесь с продавцом в банке. Можете назначить ему время прихода на час позже, потому что Вам надо подписать кредитный договор и договор страхования. За это время внимательно изучите эти договора, проверьте их на предмет ошибок, но подписывайте только после прихода в банк продавца (вдруг он в последний момент передумает и не приедет). Вместе с продавцом проверьте договор аренды банковской ячейки и условия допуска к ней (условием допуска будет зарегистрированный договор купли-продажи и, возможно, выписка из ЕГРП). После этого внимательно прочитайте договор купли-продажи квартиры, составленный сотрудниками банка. Обратите внимание на сроки юридического и физического освобождения квартиры. Когда все документы подписаны, происходит выдача денег покупателю с одновременной закладкой их в банковскую ячейку (ключ оставьте у себя, до момента обмена его на расписку от продавца в получение денег) и открытие счета продавца для перечисления денег по аккредитиву. После закладки, специально назначенный гонец, отвозит пакет документов на государственную регистрацию сделки.
11. Через пять-семь дней стороны сделки снова встречаются в банке, чтобы получить документы на квартиру, обменяться ключом от ячейки и распиской в получении денег и договориться о времени передачи квартиры.
12. Когда Вы встретитесь с продавцом на квартире, подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры, который будет означать не только фактическую передачу квартиры, но и завершение сложнейшей сделки, которую Вы смогли провести самостоятельно, заслужив, тем самым, уважение всех риэлторов Москвы и Московской области.
Если Вам необходима помощь или профессиональные консультации – обращайтесь. Т.к. я сам офицер запаса, скидки будут серьезные.
Возможно, Вам это будет интересно: