Как правильно оценить стоимость своей квартиры?
Что нужно знать, чтобы оценить квартиру и чем нужно пользоваться для оценки квартиры.
Начну с того что точную цену квартиры, за которую вы ее сможете продать, Вам не назовет ни один риэлтор. Это связано с тем, что точная продажная цена квартиры устанавливается после выявления конкретного спроса на конкретную квартиру, и нахождения конкретного покупателя (как правило, после проведения разумного торга). Поэтому сумма, которую наша задача определить сейчас — это та цена, с которой следует начинать рекламную компанию.
Итак, что нужно знать:
1. Точные параметры оцениваемой квартиры:
— вид собственности и год приобретения,
— адрес,
— расстояние от метро в минутах,
— этаж/этажность/тип дома,
— количество комнат, общая и жилая площадь, площадь кухни,
— наличие лоджии и балкона,
— раздельный или совмещенный санузел,
— наличие мусоропровода и лифта
2. Субъективные параметры:
— ремонт в квартире,
— состояние подъезда,
— вид из окон,
— соседское окружение,
— экологическая обстановка в районе.
3. Цель продажи:
— продажа с целью получения денег или с целью приобретения другой квартиры,
4. Ограничивающие факторы:
— необходимость прохождения опекунского совета,
— наличие обременений (запреты, аресты, залог),
— планируемый снос или реставрация дома.
Следующим этапом будет поиск источников, содержащих наибольшее количество рекламных объявлений о продаже квартир нужной нам категории в нужном нам районе. Используя информацию по аналогичным квартирам, мы сможем определить рекламную цену нашей квартиры. Сразу хочу заметить, что наиболее полная база продаваемых квартир, находится во всех агентствах недвижимости и у каждого работающего риэлтора, поэтому, если Вы не хотите заниматься оценкой стоимости квартиры сами, обратитесь к риэлторам. Но, так как цель статьи научиться оценивать стоимость квартиры самостоятельно, перейдем к тем ресурсам, которые доступны всем.
1. Печатные издания:
— «Из рук в руки — Недвижимость». Ежедневная газета рекламных объявлений. Самое большое количество объявлений о продаже квартир подается во вторник и четверг,
— «Недвижимость и цены». Еженедельный каталог недвижимости.
2. Интернет издания:
— irr.ru (интернет издание газеты «Из рук в руки»),
— realty.dmir.ru (интернет издание журнала «Недвижимость и цены»),
— gdeetotdom.ru (портал о недвижимости),
— irn.ru (индикатор рынка недвижимости),
— cian.ru (информационная база недвижимости).
Это основные и наиболее полные ресурсы по продажам квартир в городе Москве.
Теперь наша задача собрать из всех источников все объявления о продажах квартир нашей категории в нашем районе. Список может получиться и большим и очень маленьким (две-три квартиры). В первом случае сужаем район оценки до нескольких улиц, во втором, расширяем район оценки.
Имейте ввиду, что многие выставленные в открытых рекламных источниках квартиры, не продаются (или не существуют в природе) и имеют заниженную цену. Таким способом, некоторые риэлторы ведут поиск клиентов, которые могут воспользоваться их услугами. Чтобы такие квартиры не испортили нам реальную картину рынка, обзваниваем все выбранные объявления. Рекламные утки выявляются через несколько секунд — «квартира продана, но я могу Вам подобрать другую…», а те, которые еще продаются, берем «на карандаш» и выявляем субъективные параметры, цель продажи, ограничивающие факторы. Вот теперь у нас имеется вся необходимая информация для оценки стоимости квартиры. Разница в ценах аналогичных квартир будет различаться не на много, и только за счет субъективных факторов. Поэтому, если в Вашей квартире «евроремонт» и свободная продажа — оценивайте по максимальной планке, если альтернатива и среднее состояние — ближе к нижним позициям.
Итак, Вы узнали рекламную стоимость своей квартиры. Выставляя ее на продажу, не забывайте о законе спроса и предложения. Если Вам звонят и смотрят квартиру по несколько раз в день — можно поднять цену, но если один звонок в неделю — немного опустите. Обычно, при проведении правильной рекламной компании, покупатель находится в течение 4-6 недель. Надеюсь, моя статья поможет Вам уложиться в эти сроки.