Если вы решили купить готовый арендный бизнес, не стоит надеяться, что доход будет выше всех ожиданий. Главным достоинством такой покупки считается стабильная прибыль с наименьшим вмешательством в предпринимательский процесс.
Существуют основные виды активов, считающиеся доступными: уличная торговля, офисы в работающих торговых и офисных центрах и недвижимое имущество, которое находится под контролем рентных фондов. Если вы решили вкладывать в помещения небольших размеров в действующих крупных объектах, то стоит обратить внимание на то, что такие вложения считаются сомнительными с точки зрения качества активов.
Приобретая помещение в крупных торговых центрах, нужно учесть множество рисков и проблем, с которыми вы столкнетесь во время их эксплуатации. Перечислим основные риски, связанные с использованием купленного бизнеса в торговом центре:
Арендная плата внутри торгового центра может отличаться. Все будет зависеть от того, на каком этаже располагается офис, есть ли какие-либо локации на этаже, от размера офиса и требований арендатора. Дать правильную и реальную оценку помещению человек, который никогда не занимался арендным бизнесом, вряд ли сможет.
Арендная плата в различных торговых центрах на первый взгляд кажется одинаковой, но имеет отличия. Она зависит от прибыли, которую получит арендатор, а сама прибыль – от посещения торгового комплекса и потенциальных покупателей. Поэтому перед выбором конкретного торгового центра стоит предварительно проанализировать все эти факты.
Не секрет, что управление торговым комплексом производится не одним человеком. Собственнику сложно удерживать контроль и единую концепцию, ведь объектами внутри комплекса управляют разные владельцы, которые стараются получить максимальную прибыль от своего объекта. Так как в такой ситуации не присутствует одна концепция, это приводит к хаосу, в результате чего помещение теряет свой товарный вид и привлекательность. Все это ведет к снижению стоимости объекта и понижению арендной платы.
При покупке помещения придется часть денежных средств заплатить и за общие зоны: парковки и инженерные системы. Это все требует постоянного обслуживания. При покупке могут возникнуть споры и разногласия по этому поводу.
Если вы решились на частичную покупку помещения, то может снова возникнуть вопрос, связанный с общими зонами, что приведет к сложностям и последствиям. Когда съезжает постоянный арендатор помещения, может произойти простой освобожденной площади, поскольку при поиске помещения обращают внимание на размеры, коммуникации и дополнительные услуги.
Из этого следует сделать вывод, что все сложности, связанные с арендой помещения в торговом центре, приведут к расходам, которые могут превышать доходы. Поэтому наиболее выгодным вариантом считают уличную торговлю или покупку недвижимости, которая находится под контролем рентных объединений.
Так что же представляет собой уличная торговля? Это помещения с отдельными входами, расположенные на первых этажах домов. Приобретая помещения, относящиеся к этому виду торговли, обращайте внимание на следующие нюансы:
Торговое помещение должно находиться четко на первом этаже на улице с большой проходимостью. Обратите внимание, можно ли в будущем будет поделить помещение на зоны — это может повысить арендный поток.
Необходимо сразу учитывать все непредвиденные расходы, которые могут скрыть продавцы.
Учитывайте, что цена зависит от вида бизнеса, которым вы собираетесь заняться.
Если хозяева у помещения очень часто меняются, стоит задуматься о таком поведении и о целесообразности покупки.
Плюсами приобретения этого вида бизнеса считаются упрощенная система налогообложения и возможность перекинуть расходы, связанные с эксплуатацией, на арендатора. К минусам можно отнести завышенный предел минимальных вложений и риск долгого простоя помещения.
Альтернативой считают недвижимость, которая находится под контролем рентных фондов. Покупая такую недвижимость, вы становитесь совладельцем полностью всего объекта, а не только его части. Но сталкиваясь с такой покупкой, вы можете быть обманутыми. Перечислим частые мошеннические уловки:
Подделка документации. Не соглашайтесь на покупку бизнеса или недвижимости по доверенности.
Завышение стоимости объекта по договору, что приведет к длительному сроку окупаемости помещения.
Имитация положительного образа помещения.
Неправильный расчет окупаемости объекта.