Какую квартиру выбрать — новостройку или вторичное жилье?
Нет универсального ответа — важно ориентироваться на ваши индивидуальные потребности и приоритеты. Прежде чем принять решение о покупке квартиры на первичном или вторичном рынке, взвесьте все за и против.
Ипотека
Процентные ставки на первичном рынке значительно ниже, чем на вторичном. Покупку новостройки можно осуществить по программам с государственной поддержкой. Ставки по семейной ипотеке — 6%. Существуют также специальные программы с еще более низкими ставками, такие как IT-ипотека или дальневосточная программа.
На вторичном рынке средние ипотечные ставки после повышения ключевой ставки превышают 16-17%. При такой разнице (около 8 процентных пунктов) выбор очевиден — выгоднее брать ипотеку на новостройку.
Вывод: если вам нужна ипотека, стоит рассматривать жилье в новостройке.
Цена
Рынок недвижимости сильно перекошен в сторону новостроек. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве составляет 420 тысяч рублей на первичном рынке и 283 тысячи рублей на вторичном. Как видно из этих цифр разница составляет 32%. Поэтому если цена важна, в Москве выгоднее покупать готовое жилье.
На протяжении долгого времени первичное жилье было дешевле вторичного. Однако в последние три года ситуация изменилась: после начала пандемии и запуска льготной ипотеки цены на новостройки выросли и теперь превышают цены на вторичное жилье. Так же на это повлияла субсидированная ипотека – когда застройщик продавал квартиру дороже своей реальной цены, при меньшей ставке и ежемесячном платеже.
Правительство с этим перекосом борется, поэтому ситуация может измениться.
Ликвидность
Сегодня цены на первичном и вторичном рынках растут, но высокая ключевая ставка и ужесточение условий льготной ипотеки могут изменить ситуацию.
Эксперты прогнозируют стагнацию или даже падение цен на вторичном рынке из-за высоких ставок по ипотеке. В то же время цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, благодаря спросу, поддерживаемому льготными ипотечными программами.
Вывод: если планируете перепродажу, лучше выбрать квартиру на первичном рынке, а еще лучше на первичном рынке по переуступке у физ. лица (почти всегда цена будет ниже чем у Застройщика).
Риски
Риски существуют как при покупке новостройки, так и вторичного жилья, но их можно минимизировать.
Основной риск при покупке новостройки — банкротство застройщика, но новая схема проектного финансирования и использование эскроу-счетов защищают покупателя. Тем не менее, реальная оценка качества строящейся квартиры возможна только после завершения строительства.
При покупке вторичного жилья основной риск связан с правом собственности продавца. Необходимо тщательно проверять все документы и права собственности.
Вывод: риск утраты права собственности на вторичное жилье полностью исключить нельзя, поэтому риски при покупке новостройки оцениваются как менее значительные, если используется эскроу-счет.
Транспортная доступность
Районы старой застройки и вторичное жилье лидируют по транспортной доступности. В таких районах уже сформированы магистрали и дороги, а плотность населения ниже.
Новое жилье, за исключением Москвы, часто строится в развивающихся районах, где инфраструктура еще не до конца развита, что создает нагрузку на дороги.
Вывод: транспортная доступность у домов на вторичном рынке лучше, чем у новостроек.
Инфраструктура
Развитая инфраструктура старых районов обычно превосходит инфраструктуру новостроек. Однако, в новых районах часто первые этажи отдаются под коммерческую инфраструктуру, что удобно для жителей.
Вывод: в новых районах развита коммерческая инфраструктура, а в старых — культурная и развлекательная.
Социальные объекты
В старых районах больше школ и поликлиник, построенных в соответствии с нормативами. В новых районах социальные объекты появляются позже, что создает неудобства для жителей.
Вывод: если важны близость школ и больниц, выбирайте вторичное жилье.
Дворы
Новостройки выигрывают по благоустройству дворов, предлагая современные зоны отдыха, детские и спортивные площадки. В старых районах подобные удобства встречаются реже.
Вывод: если важен благоустроенный двор, стоит присмотреться к новостройкам.
Планировки
Современные планировки в новостройках более удобны, чем в старом жилье. В новостройках не встретить устаревшие планировки с маленькими кухнями и длинными коридорами.
Вывод: квартиру с современной планировкой проще найти на первичном рынке.
Сроки заселения
Если нужно заселиться быстро, вторичный рынок является лучшим выбором, так как на оформление сделки и переезд уходит не более месяца. Заселение в новостройку может затянуться на годы.
Вывод: во вторичное жилье можно въехать сразу после покупки, а новостройку придется ждать.
Ремонт
Новостройки часто сдаются с ремонтом от застройщика, тогда как на вторичном рынке можно найти жилье, не требующее немедленного ремонта. Если квартира в новостройке сдается в черновой отделке или вторичное жилье в плохом состоянии, потребуется значительная сумма на ремонт.
Вывод: выбирая квартиру, учитывайте будущие затраты на ремонт. Вторичное жилье не требует немедленного ремонта, а в новостройке лучше выбирать квартиры с отделкой от застройщика.
Резюме
И у новостроек, и у вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. Окончательный выбор зависит от ваших приоритетов.
Если важны транспортная доступность, наличие детских садов и школ, а также необходимость быстрого переезда — лучше выбрать вторичное жилье.
Если приоритетны низкая процентная ставка по ипотеке, удобная планировка, благоустроенный двор и меньшие риски сделки, новостройка станет оптимальным выбором.
С точки зрения инвестиционной привлекательности – новостройки тоже будут выигрывать. Но имейте ввиду, Застройщики умеют считать деньги и строить финансовые модели, поэтому в большинстве случаев вы купите квартиру с нулевой доходностью и сможете заработать только благодаря инфляции.
Чтобы реально заработать на инвестициях в новостройки – обращайтесь к профессионалам.