Дисклеймер.
Информация о Сбер Сити, представленная в данной статье, содержит мои личные прогнозы, основанные на информации полученной из открытых источников и актуальной только на день написания статьи. Любые мои прогнозы финансового и нефинансового характера в этой статье на являются гарантией, являются моим личным мнением и могут отличаться в будущем от любых моих прогнозов, указанных в этой статье.
Я не беру на себя никаких обязательств по обновлению в будущем информации в данной статье в случае изменения любой информации, обстоятельств или оценок. Любые мои прогнозы или утверждения, которые вы захотите использовать в своих целях вы будете использовать на свой страх и риск.
Если вам необходимо получить детальный инвестиционный анализ любого проекта, под конкретную схему финансирования с учетом актуальной информации и экономической обстановки, договоритесь со мной о встрече в рамках моей профессиональной деятельности.
Сбер Сити — это крупный проект, расположенный в пойме Москвы-реки, в Рублёво-Архангельском, всего в 3 км от МКАД. В рамках этого комплекса будут построены как бизнес-центры, так и жилые кварталы, в которых планируется проживание 65 тысяч человек и создание 70 тысяч рабочих мест.
Проект представляет собой своеобразный мини-город с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Благодаря своей значимости и инновационному подходу, он получил поддержку правительства Москвы. В ближайшие годы здесь планируется улучшение транспортной инфраструктуры, строительство станции метро и возведение моста.
Интересно отметить, что в рамках Сбер Сити будут построены жилые кварталы различных классов — от «комфорт» до элитного.
Расположение Сбер Сити.
Строительство ведется в Рублево-Архангельском районе, который формально относится к Москве, хотя и расположен за пределами МКАД в районе Кунцево. Это делает его частью столицы, что обуславливает активное участие московских властей в развитии инфраструктуры и транспортной доступности этой территории. В данный момент главной дорогой, соединяющей Рублево-Архангельское с остальной Москвой, является Новорижское шоссе.
Для улучшения ситуации правительство одобрило проект строительства дополнительных дорог районного и местного значения, а также возведение вантово-балочного моста через залив Москвы-реки, который будет частью проектируемого проезда №7101. Мост будет оснащен необходимой инфраструктурой, включая разворотные площадки, светофоры и велосипедные дорожки.
С учетом масштаба проекта и планируемого увеличения численности населения до 65 тысяч человек, здесь предусмотрено строительство новой линии метро. Рублево-Архангельская линия, работы над которой уже начались, будет начинаться от станции «Шелепиха» и к 2027 году достигнет Сбер Сити.
Рублево-Архангельское, находящееся за МКАД и окруженное лесами и парками, обладает благоприятной экологической ситуацией. С трех сторон его омывает Москва-река, а с четвертой стороны находится озеро, ранее использовавшееся как карьер. В этом районе отсутствуют вредные производства, а крупные автомагистрали расположены на значительном расстоянии, что создает комфортные условия для проживания. Застройщик делает акцент на экологичных и инновационных технологиях, что позволяет ожидать высоких стандартов качества воздуха и воды в будущем.
Жители нового комплекса смогут наслаждаться природой прямо на территории: 30% площади будут заняты парками и скверами, с возможностью пеших прогулок до реки. В пределах 15 минут езды находятся Быкова роща, Юсуповский парк и музей-усадьба «Архангельское».
Застройщик.
АО СЗ «Рублево-Архангельское» — девелоперская компания, созданная Сбером специально для реализации проекта Сбер Сити. Этот первый проект застройщика выделяется своим значительным масштабом. Однако причин для недоверия к дочерней компании крупнейшего банка нет. Во-первых, есть успешный пример работы другой дочерней структуры Сбера — «Сбербанк Капитал», завершившей строительство ЖК «Царев сад» площадью 84,7 тысячи квадратных метров в Москве. Во-вторых, новый экономический кластер и жилье в Рублево-Архангельском Сбер строит также для собственных нужд, что делает маловероятными задержки строительства или отклонения от технологий.
Дома.
Сбер Сити представляет собой комплекс современных зданий, построенных с использованием передовых технологий и соответствующих стандартам энергоэффективности высших классов — А, А+ и А++. Хотя проект и ориентирован на золотой стандарт экологической сертификации LEED, в текущей международной обстановке сертификат не был получен.
Центром этого уникального мини-города станет бизнес-кластер, где здания будут выполнены в бионическом стиле, с панорамными окнами для естественного освещения и солнечными панелями на крышах.
Жилые кварталы строятся по монолитно-кирпичной технологии и варьируются по высоте от 6 до 10 этажей, с отдельными зданиями, достигающими 12–14 этажей. Каждое здание имеет свой уникальный стиль, форму и фасадную отделку, выполненную в природных оттенках — графитовый, золотой, песочный — с яркими акцентами. Архитектура зданий комфорт-класса характеризуется строгой геометрией, в то время как дома бизнес- и элитного классов обладают более плавными, обтекаемыми линиями, напоминающими изгибы реки. Фасады премиум-класса будут облицованы натуральным камнем.
Общая черта всех зданий — большие окна в пол. Жилые пространства в Сбер Сити разделены на четыре категории: Balanced, Optimum, Advanced и Superb.
В каждом доме предусмотрены просторные лобби с зонами ожидания. При входе будут помещения для хранения колясок и велосипедов, а также комнаты для мытья лап домашних животных и гостевые санузлы. В домах класса Optimum и выше появятся общественные террасы, коворкинги в лобби и детские игровые комнаты. Для жителей домов категорий Advanced и Superb будут доступны оборудованные коворкинг-офисы и спортивные студии. Жильцы кварталов Superb получат максимальный набор преимуществ, включая расположение на первой линии у реки, круглосуточный консьерж-сервис и общественные гостиные.
Квартиры.
В Сбер Сити предложено более сотни планировочных решений, включая евроформат, подходящих для разных типов семей и образов жизни. Площадь всех квартир увеличена: например, самая маленькая однокомнатная квартира имеет площадь 52 кв. м, включающую просторную кухню-гостиную, мастер-спальню, гостевой санузел и прихожую с местом для встроенного шкафа. Самая большая однокомнатная квартира достигает 70 кв. м и дополнительно включает большую гардеробную, постирочную и открытый балкон.
Площадь двухкомнатных квартир составляет от 82 до 86 кв. м, а трехкомнатных — от 100 до 111 кв. м.
Варианты квартир включают в себя как одно-сторонние, так и угловые решения, а также варианты с балконами и террасами.
Покупателям предоставляется выбор — приобрести квартиру с отделкой или без. Доступны три стиля отделки в светлых или темных вариациях: Mediterranean (средиземноморский стиль в теплых тонах), New Classic (элегантная классика с характерными молдингами) и Scandinavian (приглушенные цвета северной природы).
Территория Сбер Сити.
Территория комплекса 461 гектар. Большую часть ее займут зеленые зоны. Также будут созданы локации для спорта, работы и детских игр. Появится собственная инфраструктура для автомобилистов, велосипедистов и пешеходов.
Сбер Сити будет территорией инноваций. Помимо видеонаблюдения и контроля доступа с системой распознавания лиц и автомобильных номеров, в комплексе будут сделаны:
- автоматизированные инженерные системы;
- система «Умный дом»;
- центральная система вентиляции и кондиционирования;
- вакуумная система мусороудаления;
- солнечные панели на крышах зданий.
За цифровизацию территории будет отвечать одно из подразделений Сбера.
В Сбер Сити будет создана собственная инфраструктура, включающая:
- 8 школ и 16 детских садов;
- 2 поликлиники;
- Бизнес-центры на 70 тыс. рабочих мест;
- Торговые улицы;
- Парки и скверы;
- Развлекательный парк «Союзмультфильм».
Расчет инвестиционной привлекательности.
Стоимость квартир в Сбер Сити начинается от 25 млн рублей за однокомнатную квартиру.
Свободные продажи квартир в проекте открылись несколько месяцев назад. Часть лотов была продана сотрудникам Сбера и дочерних организаций.
Расчет инвестиционной привлекательности для разных схем финансирования на примере 2-х комнатной квартиры 73 кв.м. с отделкой квартал B14.3 Optimum.
Дата составления расчета 21 июня 2024 года.
В расчет включены все расходы и налоги в течение инвестиционного периода.
Цена квартиры: 36.427.000 рублей
Срок выхода из проекта 2028 год.
Покупка за наличные:
Требуемый объем инвестиций: 34.108.000 рублей
Чистая прибыль инвестора: 16.677.000
Cash-on-cash: х1.5
Годовая доходность в рублях: 12.5%
IT Ипотека с первоначальным взносом 30%:
Требуемый объем инвестиций: 21.643.000 рублей
Чистая прибыль инвестора: 11.605.000
Cash-on-cash: х1.5
Годовая доходность в рублях: 17.85%
Ипотека по рыночным условиям с первоначальным взносом 30%:
Требуемый объем инвестиций: 25.088.000 рублей
Чистая прибыль инвестора: 5.027.000
Cash-on-cash: х1.2
Годовая доходность в рублях: 7.43%
Ипотека на рыночных условиях с выходом из проекта в 2029 году (НДФЛ не облагается) с первоначальным взносом 30%:
Требуемый объем инвестиций: 26.929.000 рублей
Чистая прибыль инвестора: 8.479.000
Cash-on-cash: х1.3
Годовая доходность в рублях: 8.99%
Конкуренты
СберСити — это уникальный проект, в котором можно жить, учиться и работать не покидая территорию. Конкурентом среди строящегося жилья можно назвать ЖК «Остров» от компании «Донстрой». А с точки зрения качества и уровня домов на вторичке, СберСити можно сравнить с Резиденцией Рублево.
Резюме
ЖК «Сбер Сити» отличный проект, в котором вы будете наслаждаться жизнью после 2029 года (срок окончания освоения территории). На сегодняшний день СберСити является моим любимым проектом со всех точек зрения кроме инвестиционной. Расчетная доходность гораздо выше большинства проектов в Москве, но при этом ниже доходности по депозитам.
Если вам нравится этот проект и важна инвестиционная составляющая – можно дождаться выгодных программ рассрочки. В этом случае годовая доходность может увеличиться до 24% годовых. Еще можно рассмотреть срочный выкуп квартиры через переуступку у покупателя, который не смог тянуть ипотеку. В этом случае придется покупать квартиру за наличные и требовать 20% скидку (что маловероятно) при которой доходность составит 19,3% годовых.