За последний месяц самый частый вопрос, который мне задают люди, самостоятельно занимающиеся продажей своих квартир, это вопрос: «Что происходит на рынке недвижимости?». Я, как работающий риэлтор, понимаю беспокойства продавцов, потому что квартиры, практически, перестали продаваться. Что это? Кризис недвижимости или сезонное затишье? Попробую рассказать свое видение ситуации на рынке недвижимости. Прошу отнестись к этой статье, как к личному мнению риэлтора, и не более того.
Итак. Описать общую ситуацию на рынке можно одной фразой: «Рынок спит!» Я специально не хочу употреблять обычных фраз вроде «рынок встал» или «рынок в стагнации», потому что это не так. Рынок недвижимости на самом деле спит. И основные участники этого рынка (продавцы и покупатели) видят совершенно разные сны. Про них я расскажу ниже, а пока попробуем разобраться, как рынок недвижимости пришел к такому состоянию.
По моему мнению, корни сегодняшней ситуации лежат задолго до ослабления рубля в 2014 году. Но для ответа на основной вопрос статьи, будет достаточно начать именно с 2014 года. Прошлый год поставил в некоторую растерянность многих держателей наличной валюты. Курс рубля к доллару и евро с начала года начал колебательные движения, которые заставили многих людей совершать спешные поступки. Одни начали продавать валюту, другие покупать. Под воздействием средств массовой информации, усиленно проводивших патриотическую политику, направленную на сплочение страны против внешних угроз, большая часть населения перевела валютные накопления в рубли. И когда в сентябре 2014 года валюта сменила колебательные движения на резкий рост, большинство держателей рублевой наличности посчитали, что покупать валюту уже поздно.
И внезапно грянул декабрь! Сильнейшее ослабление рубля, заставило принимать срочные меры. Одни бросились покупать валюту, другие стали скупать электронику, бытовую технику и автомобили, третьи быстро перевели деньги в квадратные метры. Декабрь прошлого года был выдающийся по количеству сделок с недвижимостью. Покупали любые квартиры, на которые хватало денег, во многих случаях даже без просмотров. Естественно, в первую очередь были выкуплены самые дешевые и самые ликвидные. Те покупатели, которые не успели выхватить хорошие предложения в декабре, перенесли свои покупки на январь 2015 года. Следующие несколько месяцев, самая медлительная и осторожная часть покупателей (на фоне укрепления рубля), плавно занимала выжидательную позицию и, по большей части, инертно просматривала квартиры, не предпринимая решительных действий.
Вот так мы оказались в ситуации, когда отложенный спрос был резко удовлетворен, и на весах покупательского спроса осталась небольшая и крайне осмотрительная часть покупателей, которая если и готова совершать сделки, то только на крайне выгодных для себя условиях. Так как статистика реальной цены продажи квартиры не доступна для общего обозрения читателей этой статьи (условия сделок конфиденциальны), а рекламные цены квартир сильно не изменились, могу сказать, что продаются только те квартиры, на которые продавцы дают существенную скидку (от 10 до 20%). И это относиться только к тем квартирам, которые действительно имеют качественное преимущество перед конкурентными предложениями.
Что касается продавцов недвижимости, их поведение крайне противоположное. Основная их часть, не хочет признавать изменившуюся ситуацию. Так уж устроен человек — когда происходит рост цен на квартиры, продавец за неделю может несколько раз увеличить стоимость продажи, а когда все факты говорят о том, что цену надо понижать, продавец будет тянуть месяцами (при этом, естественно, оглядываясь на рекламные предложения своих конкурентов — таких же как он, не желающих признавать действительность, продавцов). Факт разобщенности продавцов квартир, тоже влияет на медленную подстройку под рынок. Обратите внимание, компании-продавцы новостроек ведут активную рекламную политику с большим количеством акций и скидок. Получить скидку в 10% от заявленной стоимости у застройщика, сейчас не такая уж большая проблема. Все объясняется просто — застройщик быстрее ориентируется в ситуации и проще принимает централизованные, своевременные и оперативные решения.
Что будет дальше с ситуацией на рынке недвижимости?
Прогноз рынка недвижимости на 2017 годПо моим прогнозам, цены на недвижимость будут опускаться. И произойдет это не так быстро, как хотелось бы покупателям. Продавцы, избалованные ростом цен на недвижимость за последнее десятилетие, будут крайне не охотно идти на уступки. Начало процесса уже положено, но реальные действия мы увидим в октябре-ноябре 2015 года. К сожалению, нет ни одного оптимистичного маркера, позволяющего ожидать повышения или сохранения привычных цен на недвижимость. Напротив, стабилизация Российской экономики в ближайшие три года очень сомнительна, возврат доступной ипотеки тоже. Отложенный спрос на квартиры удовлетворен у большинства покупателей, расходы на жизнь среднестатистического человека увеличились, а реальные доходы сократились. Поможет ли стабилизации цен возможное удешевление рубля? Я сомневаюсь.
Что делать?
По моему мнению, в выигрыше останется тот, кто раньше всех отреагирует на изменение рынка. Так было всегда. И, возможно, цена с дисконтом сейчас, окажется выгодней, чем цена которую предложат через три месяца.