10 июня 2024 года
Второй месяц подряд мы наблюдаем медленное снижение стоимости квадратных метров в Москве. Оно еще не настолько очевидно, чтобы в СМИ появились кричащие заголовки, но уже заставляет нервничать многих собственников недвижимости. При этом ситуация уникальная – деньги у населения есть, спрос есть, а сделок мало.
По данным Росреестра в первом квартале этого года в России зарегистрировано 704,5 тыс. сделок с квартирами (из которых 30 тыс. в Москве), что на 36% меньше, четвертого квартала 2023 года и на 9% меньше первого квартала того же года.
Покупательская активность в апреле соответствовала первому кварталу, но уже в мае стало понятно, что по количеству сделок второй квартал будет хуже первого. Оградительные ставки по ипотеке (17% на вторичном рынке недвижимости), а также выгодные депозиты заставили потенциальных покупателей накапливать сбережения на депозитных счетах (см. график распределения Денежной массы М2 по данным Банка России, депозиты выделены желтым цветом). В подтверждение этого прогноза 05 июня Сбербанк поднял ставки по ипотеке до 18.2%.
Что будет с ценами на квартиры этим летом? Рассчитывать в этой ситуации на увеличение спроса и рост количества сделок в ближайшие месяцы будет не логичным. 07 июня ЦБ сохранил текущую ключевую ставку на уровне 16% годовых, что вместе с отменой большинства программ льготного кредитования, продолжит негативно влиять на рынок недвижимости и увеличит объем денег физлиц на депозитах.
По моему мнению, рынок недвижимости летом 2024 года в базовом сценарии не будет иметь высокую активность, но и сильного снижения стоимости квартир в рекламе мы не увидим до конца лета. Дальнейший путь цены кв.м. вниз или вверх будет зависеть от развития конфликта на Украине и изменения баланса в гибридной экономике страны. Если темпы текущей эскалации сохранятся и военно-промышленный комплекс будет наращивать обороты, нас ждет серьезное снижение стоимости квартир уже осенью. Но если всем удастся избежать обострения и стороны начнут переговоры, осенью мы увидим небольшой рост цен.
По результатам мая, снижение цены квадратного метра в рекламе составило 0,1%, что явно не отражает текущий низкий спрос, потому что у продавцов нет причин срочно и массово продавать недвижимость в ожидании осеннего сезона, а покупатели имеют возможность подкопить денег используя депозиты. При этом мы наблюдаем, что покупатели продолжают активно смотреть варианты для будущих сделок и, если квартира по качеству и цене соответствует ожиданиям покупателя (т.е. продавец дает реальный дисконт соответствующий текущему спросу), вносят задатки.