Наступил день сделки. В настоящее время, взаиморасчеты по сделкам с квартирами на вторичном рынке происходят в банках, поэтому встреча Покупателя и Продавца назначается в банке. Самый распространенный способ передачи денег за квартиру — это наличная форма с использованием банковской ячейки. Самая не распространенная — безналичная форма, которая в ближайшие годы будет активно развиваться. Так как мы находимся в настоящем времени, разговор будет о банковских ячейках.
Почему деньги не передаются Покупателем Продавцу из рук в руки?
Дело в том, что регистрация договора купли-продажи (точнее, перехода права собственности на квартиру), происходит в неизвестный сторонам сделки момент. Государственный регистратор производит запись о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, в любой момент в течение срока регистрации (от 5 дней для ипотечных сделок и до двух недель для обычных). А именно эта запись является юридическим переходом собственности.
Что следует знать о Депозитариях банков:
1. Депозитарий банка — это хранилище частных ценностей. Банк только сдает сейфовые ячейки на определенных условиях. Поэтому, при закладке денег в банковскую ячейку, банк не является стороной сделки и отвечает только за сохранность замков ячейки.
2. Депозитарий банка, в случае банкротства банка или финансовых нестабильностей, по законодательству неприкасаемый. Поэтому, можно не опасаться потери денег (что может произойти, если деньги будут находиться на счете).
3. Депозитарии отличаются друг от друга ценами на банковские ячейки и условиями доступа к ним. Если с ценами все понятно, то про условия доступа расскажу подробнее.
Для того, чтобы продавец квартиры получил свои деньги, ему нужно предоставить в банк документы, подтверждающие продажу квартиры. Как правило, это договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном законом порядке, и документ подтверждающий личность. Но в некоторых банках, дополнительным условием изъятия денег, является ключ от банковской ячейки. То есть, потеряв ключ от ячейки, при выполнении всех условий по продаже квартиры перед покупателем и банком, Вы не сможете забрать свои деньги. Вернее сможете, но для этого собирается комиссия банка, которая рассматривает возможность вскрытия ячейки и обязательно приглашает покупателя квартиры (который может отказаться от приглашения). В других банках, такая ситуация решается только штрафом за утерю ключа. Поэтому, зная особенности конкретного банка, следует внимательно подойти к вопросу хранения ключа от ячейки до момента получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры..
4. В разных банках по разному подходят к подготовке договоров аренды банковской ячейки. В одних банках договора заполняются в присутствии клиентов непосредственно в день сделки, в других, можно предоставит данные для договора заранее, что очень сократит время пребывания в банке.
5. Количество переговорных комнат, не в каждом банке соответствует реальным потребностям. Частая ситуация для таких банков, когда сделка проходит в общем коридоре. Рекомендую заранее позаботиться о том, чтобы для Вас в этот день была свободная переговорная комната.
Образец договора купли продажи квартиры.6. Очень внимательно проверяйте паспортные данные и точный адрес объекта недвижимости. Имейте ввиду, при допуске к ячейке для изъятия денег, банковский сотрудник сверяет данные договора аренды ячейки с данными Вашего паспорта и адреса объекта недвижимости, указанного в зарегистрированном договоре купли-продажи (и только в договоре купли-продажи!!!). Если будет несоответствие в данных, потребуется приглашение другой стороны договора аренды ячейки. В банковском договоре старайтесь указывать свою фамилию, имя и отчество в именительном падеже — это исключит противоречия в толковании.
7. Далеко не все банки работают в выходные и праздничные дни. Уточните этот момент у сотрудника банка и обязательно внесите коррективы в сроки аренды банковской ячейки, если дни доступа для получения денег из ячейки попадают на нерабочие дни.
8. В момент получения денег из банковской ячейки, банк сверяет данные по своему экземпляру банковского договора.
9. Среднее время нахождения в банке для оформления договора и закладки денег в банковскую ячейку — 1 час. Если по Вашей сделке будет несколько ячеек, прибавляйте по 30 минут для каждой ячейке.
10. В каждом банке есть услуга по проверке денег. Но не в каждом банке Вам дадут возможность проверить деньги самостоятельно. Заранее уточните этот момент, а также стоимость проверки.
11. Если деньги за квартиру Вам выдают в кассе банка (такая ситуация может быть, если сделка проходит с привлечением ипотечного кредита или раскрытием аккредитива), просите кассира вскрывать банковские упаковки и проверять количество и качество денег. Поверьте — бывают прецеденты.
12. Некоторые риэлторы, предлагают перед закладкой денег в ячейку класть деньги в конверты и расписываться сторонам сделки на линии склейки конверта. Если такая ситуация происходит на моих глазах, я молча умиляюсь этому артефакту риэлторской деятельности. Потому что, если честно, смысла в этом нет никакого.
После того, как прошла успешная закладка денег в банковский депозитарий, стороны подписывают договора купли-продажи и с облегчением отдают документы для государственной регистрации. Но и здесь могут быть сюрпризы, о которых я расскажу в следующей статье.
Еще статьи:
Купить квартиру в Строгино. Анализ района.
Что нужно сделать, чтобы купить квартиру в Москве. Часть первая.